Neue Gesetzesregelung in Kroatien: Legalisation von Immobilien nach 21. Juni 2011 nicht mehr möglich
Die kroatische Regierung hat auf ihrer Sitzung am 14. Januar 2026 weitreichende Änderungen im Gesetz über den Umgang mit illegal errichteten Gebäuden beschlossen, die für Immobilieneigentümer, Investoren und die Bauwirtschaft von großer Bedeutung sind. Die Kroatische Wirtschaftsvereinigung Deutschland (KWVD) bewertet diese Entwicklungen im Hinblick auf die Interessen der kroatischen Diaspora, ausländischer Investoren und der deutsch-kroatischen Wirtschaftsbeziehungen.
Kernpunkt der Gesetzesänderung
Die Regierung der Republik Kroatien hat beschlossen, dass nur noch Gebäude, die vor dem 21. Juni 2011 ohne Baugenehmigung errichtet wurden, legalisiert werden dürfen. Alle Bauwerke, die nach diesem Datum ohne die erforderlichen Genehmigungen gebaut wurden, verlieren die Möglichkeit einer nachträglichen Legalisation.
Diese Änderung bedeutet für viele Eigentümer, insbesondere in touristisch attraktiven Regionen und auf dem Immobilienmarkt insgesamt, einen klaren Einschnitt. Eine spätere Rechtssicherheit für Immobilien, die nach 2011 errichtet wurden, wird faktisch ausgeschlossen.
Ziel und Hintergrund
Nach offiziellen Angaben des kroatischen Ministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Staatsvermögen sollen die Änderungen nicht einen neuen großen Legalisation-Schub auslösen, sondern vielmehr denjenigen Eigentümern dauerhaft die Möglichkeit eröffnen, die früher die Frist bis zum 30. Juni 2018 versäumt haben – etwa aufgrund von Unwissenheit, komplizierten Erbschaftsfragen oder finanziellen Hürden.
Einschränkungen der Legalisation
Auch in den neu gefassten Bestimmungen gilt: Eine Legalisation ist unmöglich, wenn die Bauwerke sich befinden auf:
Küstennahem (Staatseigentum) Eigentum,
Land in Naturparks oder geschützten Gebieten,
Infrastrukturbereichen (z. B. Straßen, Schienen),
staatlichem, Wald- und Wasserland,
archäologischen Stätten,
UNESCO-geschützten Gebieten oder
öffentlichen Flächen.
Digitalisierung und Überwachung
Die kroatische Regierung plant die Einführung eines digitalen Überwachungssystems, das über Satellitendaten und integrierte Geodaten automatisiert Veränderungen auf Grundstücken erkennen soll. Ziel ist, neue illegale Bautätigkeiten frühzeitig zu identifizieren und schneller behördlich zu unterbinden.
Konsequenzen für den Immobilienmarkt
Diese Gesetzesänderung hat weitreichende Auswirkungen:
Unlegalisierbare Immobilien verlieren erheblich an Marktwert und Nutzungssicherheit.
Eigentümer stehen vor der Herausforderung, Bauwerke neu zu planen oder sogar abzureißen, wenn kein legaler Status erlangt werden kann.
Für den Immobilienhandel bedeutet dies strengere Risiko- und Rechtsprüfungen vor Kauf oder Finanzierung.
Stellungnahme der KWVD
Die KWVD begrüßt klarere rechtliche Rahmenbedingungen, fordert aber gleichzeitig:
- Transparente Kommunikation der Behörden sowohl in Kroatien als auch für im Ausland lebende Kroaten, die Immobilien besitzen oder erwerben möchten.
- Unterstützung für betroffene Eigentümer – insbesondere im Bereich der rechtlichen Beratung und möglichen Übergangsregelungen.
- Aufklärung für Investoren, damit das Vertrauen in den kroatischen Immobilienmarkt stabil bleibt und Missverständnisse über Rechtsrisiken vermieden werden.
Die KWVD wird sich dafür einsetzen, dass deutsch-kroatische Investoreninteressen berücksichtigt werden und die Umsetzung der neuen Regelung nicht zu einer zusätzlichen Belastung für Bürger und Unternehmen aus dem Ausland wird.
